von Christine Legen // 10. Februar. 2025
Die Zukunft der Immobilienbranche in Österreich nach dem Ende der KIM-Verordnung
Die Immobilienbranche in Österreich steht im Jahr 2025 vor einem bedeutenden Wandel. Nachdem die Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung (KIM-Verordnung) in den vergangenen Jahren strenge Regulierungen für die Vergabe von Immobilienkrediten festlegte, könnte deren Abschaffung oder Lockerung nun den Markt nachhaltig beeinflussen. Doch welche Auswirkungen sind zu erwarten?
Die Chancen nach dem Ende
der KIM-Verordnung
1. Hintergrund der KIM-Verordnung
Die KIM-Verordnung wurde 2022 von der Finanzmarktaufsicht (FMA) eingeführt, um die Risiken einer Überhitzung des Immobilienmarktes und einer unverhältnismäßigen Verschuldung privater Haushalte einzudämmen. Sie legte unter anderem folgende Kriterien fest:
- Mindestens 20 % Eigenkapitalanteil bei Immobilienkrediten
- Eine maximale Kreditlaufzeit von 35 Jahren
- Eine monatliche Belastungsgrenze von 40 % des Nettoeinkommens
Diese Einschränkungen hatten weitreichende Folgen für den Immobilienmarkt: Während einerseits ein zu starkes Kreditwachstum gebremst wurde, erschwerten die Regelungen vielen potenziellen Käufern den Zugang zu Finanzierungen.
2. Was bedeutet das Ende der KIM-Verordnung?
Mit dem Auslauf der KIM-Verordnung am 30. Juni 2025 ergeben sich neue Chancen und Herausforderungen für verschiedene Akteure im Immobiliensektor:
a) Auswirkungen auf Kreditnehmer/Wohnungskäufer
Flexiblere Kreditvergaben: Ohne die strengen Vorgaben der KIM-Verordnung können Banken individuellere Finanzierungsangebote machen. Dies bedeutet, dass auch Käufer mit weniger als 20 % Eigenkapital eine Chance auf eine Finanzierung haben.
Längere Kreditlaufzeiten: Die bisherige maximale Kreditlaufzeit von 35 Jahren entfällt. Dadurch können längere Laufzeiten vereinbart werden, was die monatlichen Raten reduziert und die Finanzierung erschwinglicher macht.
Lockerung der Schuldendienstgrenze: Die bisherige Beschränkung, dass die monatliche Kreditbelastung maximal 40 % des Haushaltsnettoeinkommens betragen darf, wird aufgehoben. Dies ermöglicht es Käufern, einen höheren Anteil ihres Einkommens für die Kreditrückzahlung zu verwenden.
Diese Änderungen erleichtern vielen Menschen den Zugang zu Wohneigentum und könnten zu einer Belebung des Immobilienmarktes führen. Allerdings ist es wichtig, trotz der gelockerten Regelungen eine sorgfältige Finanzplanung durchzuführen, um eine mögliche Überschuldung zu vermeiden.
b) Veränderungen für Banken und Finanzierungsinstitute
Die Kreditinstitute könnten von einer erhöhten Kreditnachfrage profitieren. Allerdings wäre ein Anstieg der Immobilienfinanzierungen auch mit höheren Risiken verbunden, insbesondere bei steigenden Zinsen. Die Banken sind daher gefordert, verstärkt auf eine solide Bonitätsprüfung zu achten.
c) Entwicklung der Immobilienpreise
Ein leichterer Zugang zu Krediten könnte wieder zu steigenden Immobilienpreisen führen. Während in den vergangenen Jahren eine gewisse Marktberuhigung festzustellen war, könnte eine Lockerung der Vergabekriterien erneut eine starke Nachfrage erzeugen, was zu Preissteigerungen führen dürfte. Besonders begehrt bleiben voraussichtlich städtische Regionen.
3. Chancen und positiver Ausblick für die nächsten Jahre
Die Entwicklung der Zinsen und der “Nachholeffekt” in der Nachfrage nach Neubau-Immobilien bieten zahlreiche Chancen für den Markt und Investoren in den kommenden Jahren.
- Sollte die Europäische Zentralbank ihre restriktive Geldpolitik weiter reduzieren, könnten sich wieder attraktivere Finanzierungsbedingungen ergeben.
- Besonders in Ballungsräumen wie Wien, Graz oder Linz steigt durch Zuzug die Nachfrage nach Wohnraum kontinuierlich.
Das Ende der KIM-Verordnung 2025 eröffnet neue Chancen für den österreichischen Immobilienmarkt – erleichterte Kreditvergabe, mehr Kaufmöglichkeiten und ein belebter Wohnungsmarkt.
Unser Fazit – Wohin geht die Reise?
Das Jahr 2025 bringt die Immobilienbranche in Österreich in eine spannende Phase.
Es ist zu erwarten, dass das Ende der KIM-Verordnung den Markt neu beleben und den Zugang zu Eigentum für viele erleichtern wird. Gleichzeitig bleibt abzuwarten, wie Banken, Investoren und die Politik auf diese Veränderung reagieren. Eine ausgewogene Mischung aus Marktliberalisierung und verantwortungsvoller Kreditvergabe wird entscheidend sein, um nachhaltiges Wachstum zu gewährleisten und neue Risiken zu vermeiden.
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